Guía 2026 de límites de préstamo en San Antonio, Austin y Killeen
En 2026, el límite conforme base sube a 832,750 dólares para la mayoría de los condados de EE. UU., incluidos San Antonio, Austin y Killeen. Los límites FHA se recalculan como porcentaje directo de ese tope, mientras que los préstamos VA siguen sin límite para Veteranos con derecho completo y usan los nuevos valores del condado solo cuando hay derecho parcial.
Límites convencionales 2026
Los préstamos conformes de Fannie Mae y Freddie Mac permiten comprar con mejores tasas hasta el nuevo límite base.
- El límite conforme nacional para vivienda unifamiliar pasa de 806,500 a 832,750 dólares en 2026 para la mayoría de condados.
- San Antonio, Austin y Killeen usan el límite base, por lo que la mayoría de compras estándar quedan bajo rango conforme.
- Por encima del límite, entras en territorio jumbo, con criterios de crédito más estrictos y posibles tasas más altas.
Límites FHA 2026
FHA calcula sus topes como porcentaje del límite conforme, con un “piso” y un “techo” nacional.
- El piso FHA para áreas de bajo costo se fija alrededor de 541,288 dólares para viviendas unifamiliares en 2026.
- El techo FHA iguala el máximo conforme en áreas de alto costo, con un tope nacional cercano a 1,249,125 dólares.
- Cada condado de Texas cae en algún punto entre el piso y el techo según el valor mediano local de vivienda.
Préstamos VA y derecho del Veterano
Los préstamos VA no tienen límite práctico para Veteranos con derecho completo; los valores del condado importan solo con derecho parcial.
- Con derecho completo, un Veterano puede comprar por encima de los límites conformes con 0% de enganche, sujeto a aprobación del prestamista.
- Con derecho parcial, el límite del condado se usa para calcular la parte garantizada por VA y cualquier enganche requerido.
- Los topes de 2026 amplían el margen antes de que un préstamo VA con derecho parcial requiera un enganche significativo.
Impacto en San Antonio, Austin y Killeen
Los nuevos límites afectan cuánto puedes financiar sin pasar a jumbo y cómo estructuras ofertas en cada mercado.
- En San Antonio y Killeen, gran parte del inventario se mantiene cómodamente bajo los límites conformes de 2026.
- En Austin, más casas caen dentro del rango conforme gracias al aumento del tope, reduciendo necesidad de jumbo para muchos compradores.
- Entender límites por tipo de préstamo te ayuda a decidir entre convencional, FHA o VA según precio y enganche disponible.
Puntos clave
- El límite conforme 2026 para vivienda unifamiliar sube a 832,750 dólares, ampliando el rango de compras cubiertas por Fannie Mae y Freddie Mac.
- FHA fija su piso en aproximadamente 541,288 dólares y su techo en torno a 1,249,125 dólares, dependiendo del condado y valores medianos.
- Préstamos VA siguen sin límite para Veteranos con derecho completo; solo el derecho parcial usa límites de condado para calcular garantía y enganche.
- San Antonio, Austin y Killeen comparten el límite base, pero la necesidad de jumbo cambia según los precios de cada mercado local.
- Los compradores pueden usar herramientas de FHFA, HUD y VA para verificar límites exactos por condado antes de fijar su rango de precios.
- Planear compras 2026 implica combinar límites de préstamo, pago inicial, relación deuda‑ingreso y costos de propiedad típicos en cada ciudad.
Qué cambió con los límites de préstamo 2026
Los límites de préstamo 2026 se basan en cuánto subieron los precios de vivienda entre 2024 y 2025. El regulador federal FHFA elevó el límite conforme base para viviendas unifamiliares a 832,750 dólares, un aumento frente al tope anterior de 806,500. Este valor aplica a la mayoría de los condados, incluyendo Bexar, Travis y Bell, que cubren San Antonio, Austin y Killeen respectivamente.
- Cálculo anual: FHFA ajusta los límites cada año usando su índice de precios de vivienda, de modo que los topes reflejan el mercado reciente.
- Impacto principal: Un límite conforme más alto permite que más casas encajen en préstamos convencionales estándar en lugar de pasar a jumbo.
- Áreas de alto costo: Algunos condados del país reciben límites mayores, con un techo nacional cercano a 1,249,125 dólares para viviendas unifamiliares.
- Condados de Central Texas: Bexar, Travis y Bell usan el límite base, así que el número clave a vigilar es 832,750 dólares para una unidad.
- Herramientas oficiales: El mapa interactivo de límites de la FHFA permite buscar por condado y confirmar el valor exacto antes de solicitar préstamo.
Límites convencionales 2026 en San Antonio, Austin y Killeen
Los préstamos convencionales conformes son los que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar o garantizar. En 2026, cualquier préstamo para una vivienda unifamiliar en San Antonio, Austin o Killeen por debajo de 832,750 dólares se considera conforme; por encima entras en categoría jumbo. Para muchos compradores, mantenerse dentro del rango conforme significa calificaciones más predecibles y, con frecuencia, mejores tasas o costos totales de interés.
En San Antonio y Killeen, gran parte del inventario está muy por debajo de ese tope, por lo que el límite rara vez es un problema en casas de precio medio. En Austin, donde los valores medios son más altos, el nuevo límite ayuda a que más propiedades de precio “alto pero no de lujo” todavía califiquen como convencionales. Eso puede ser clave cuando comparas pagos y requisitos de reserva entre productos jumbo y conformes.
- Límite base 2026: Para una vivienda unifamiliar en Bexar, Travis o Bell, el tope conforme es 832,750 dólares antes de pasar a jumbo.
- Unidades múltiples: Los límites suben para propiedades de 2, 3 o 4 unidades, lo que puede ayudar a compradores que analizan “house hacking”.
- Compradores de Austin: Más casas dentro de la ciudad ahora caben en préstamos conformes, reduciendo la necesidad de jumbo para algunos segmentos.
- Estrategia de oferta: Mantenerse justo por debajo del límite puede simplificar aprobación y reducir costos, sobre todo con enganches moderados.
- Revisión previa: Usa el mapa de límites conforme de FHFA y confirma que el precio objetivo cae dentro del rango convencional antes de comprometerte.
| Tipo de propiedad | Límite conforme 2026 (condados base) | Ejemplo de uso en Central Texas | Comentarios de planificación |
|---|---|---|---|
| 1 unidad (casa unifamiliar) | 832,750 dólares | Compras típicas de casas en San Antonio y Killeen y gran parte de Austin suburbano. | Intentar permanecer bajo este monto mantiene el préstamo en productos convencionales estándar. |
| 2 unidades | 1,066,250 dólares | Dúplex ocupados por el dueño que combinan vivienda principal con renta en zonas de Austin o San Antonio. | Puede ayudar a compradores que buscan ingresos adicionales de alquiler para calificar mejor. |
| 3–4 unidades | Valores más altos escalonados | Propiedades pequeñas de inversión donde el comprador ocupa al menos una unidad como residencia. | Los límites mayores permiten financiar multifamiliares modestos sin entrar en préstamos comerciales. |
Límites FHA 2026 y su relación con los conformes
Los límites FHA 2026 no se deciden al azar; se calculan directamente a partir del límite conforme base. El piso FHA para viviendas unifamiliares equivale al 65% del límite conforme, lo que genera un valor aproximado de 541,288 dólares. El techo FHA coincide con el límite máximo conforme en áreas de alto costo, alrededor de 1,249,125 dólares para una unidad. Cada condado recibe un límite entre esos dos extremos según los precios medianos locales.
San Antonio, Austin y Killeen están en condados considerados de costo estándar, por lo que sus límites FHA para una unidad se acercarán al piso, no al techo. Aun así, muchos compradores de ingreso medio prefieren FHA por su menor enganche mínimo y criterios de crédito más flexibles. Ver el límite FHA condado por condado te dice hasta qué precio puede llegar una compra con FHA antes de necesitar más enganche o pasar a otro producto.
- Piso FHA 2026: Aproximadamente 541,288 dólares para viviendas unifamiliares en condados de bajo costo, calculado como 65% del límite conforme.
- Techo FHA: Alrededor de 1,249,125 dólares para áreas de alto costo, alineado con el tope nacional de préstamos conformes.
- Rango por condado: Cada condado de Texas cae en algún lugar entre piso y techo según los precios de venta medianos.
- Uso típico: FHA suele ser útil para compradores con menor enganche o historiales de crédito menos perfectos, dentro de esos límites.
- Verificación oficial: El buscador de límites hipotecarios de HUD permite consultar el tope exacto FHA por condado antes de aplicar.
| Tipo de límite FHA 2026 | Relación con límite conforme | Valor aproximado 1 unidad | Uso para planificación |
|---|---|---|---|
| Piso (áreas de bajo costo) | 65% del límite conforme base | Cerca de 541,288 dólares | Referencia clave para condados estándar como Bexar, Travis y Bell en compras con FHA. |
| Techo (áreas de alto costo) | 150% del límite conforme base | Cerca de 1,249,125 dólares | Se aplica en condados donde los valores medianos de vivienda son significativamente más altos. |
Préstamos VA 2026: derecho completo, derecho parcial y topes
Para Veteranos con derecho VA completo, la historia es sencilla: los préstamos VA no tienen límite práctico en 2026, siempre que puedas calificar según ingreso, crédito y tasación. Eso significa que puedes comprar por encima de 832,750 dólares sin enganche en cualquier condado, incluyendo San Antonio, Austin y Killeen, si el prestamista te aprueba. La garantía VA cubre hasta 25% del monto del préstamo, lo cual reduce el riesgo para el banco.
Las cosas cambian cuando tienes derecho parcial porque ya hay un préstamo VA vigente, una ejecución pasada o pérdida de parte del derecho. En ese caso, el límite conforme del condado se usa para calcular cuánto derecho queda disponible y, por lo tanto, qué monto puedes financiar sin enganche. Los topes más altos para 2026 aumentan un poco el margen de compra antes de que el prestamista exija un pago inicial significativo.
- Derecho completo: Un Veterano con derecho completo no tiene límite VA formal; el tope real es lo que el prestamista apruebe.
- Derecho parcial: Cuando parte del derecho ya está comprometido, el límite conforme del condado define cuánta garantía VA queda disponible.
- Cálculo típico: Prestamistas a menudo estructuran préstamos VA sin enganche hasta cuatro veces el derecho disponible en escenarios de derecho parcial.
- Relevancia 2026: Límites conformes más altos significan algo más de espacio sin enganche para algunos Veteranos con derecho parcial en Central Texas.
- Fuentes oficiales: La página de límites de préstamo VA y los circulares explican cómo se aplica el derecho en diferentes escenarios.
Ejemplos de escenarios de compra en Central Texas
Aplicar los límites en frío es difícil hasta que los traduces en ejemplos reales. Imagina un comprador convencional en San Antonio con fuerte ingreso y 10% de enganche; otro comprador FHA en Killeen con 3.5% de enganche; y un Veterano comprando en Austin con derecho completo. Cada uno vive una experiencia distinta aunque miren precios parecidos, porque su tipo de préstamo interactúa de forma diferente con los límites 2026.
En la práctica, tu prestamista debería mostrarte hojas comparativas que detallen préstamos conformes, FHA y VA para el mismo precio objetivo. Mientras revisas esas opciones, puedes usar herramientas de LRG como la Calculadora de Hipoteca y la Calculadora de Asequibilidad para validar pagos mensuales y rangos de precio. Lo importante es no mirar el límite aislado, sino junto con enganche, seguros e impuestos locales.
- Escenario convencional: Un comprador en San Antonio puede mantenerse bajo 832,750 dólares y evitar jumbo incluso con casas muy por encima del promedio local.
- Escenario FHA: Un comprador en Killeen puede usar FHA hasta el límite del condado; por encima, necesitará más enganche o cambiar de producto.
- Escenario VA: Un Veterano con derecho completo en Austin puede ir por encima del límite conforme sin enganche si el perfil califica.
- Comparación de pagos: Comparar lado a lado convencional, FHA y VA al mismo precio revela qué opción equilibra mejor pago mensual y costos de cierre.
- Planificación a futuro: Considera cuánto tiempo piensas quedarte, porque costos iniciales y tasas afectan el punto de equilibrio si vendes en pocos años.
Cómo planear compras 2026 con los nuevos límites
Los límites 2026 no son una invitación automática a estirar el presupuesto; son un marco para evitar sorpresas. El mejor uso es fijar un rango de precios que aproveche los topes sin obligarte a usar productos jumbo innecesarios. Luego, dentro de ese rango, comparas cómo se ve tu compra con convencional, FHA y VA, incluyendo costos de cierre, seguro hipotecario y pagos mensuales. Con eso, puedes ajustar el precio objetivo hacia arriba o hacia abajo antes de comenzar a ofertar en serio.
- Empieza por la ciudad: Decide si tu prioridad es San Antonio, Austin o Killeen y qué combinación de precio, escuela y trayecto buscas.
- Define el tipo de préstamo: Revisa si calificas para VA, si tiene sentido FHA o si un convencional competitivo cubre tu rango de precios.
- Verifica límites oficiales: Consulta los límites 2026 en FHFA, HUD y VA antes de comprometerte con un precio que pueda forzar condiciones más duras.
- Modela escenarios: Usa calculadoras, hojas del prestamista y estimadores de impuestos para ver qué ocurre si subes o bajas 25,000–50,000 dólares.
Tus próximos pasos…
Los límites de préstamo 2026 para San Antonio, Austin y Killeen amplían lo que puedes hacer con préstamos convencionales, FHA y VA, pero no sustituyen el trabajo de planificación. El valor real está en entender cómo se combinan tope de préstamo, enganche, seguros e impuestos para construir un pago total sostenible. Usa recursos oficiales de FHFA, HUD y VA para confirmar cifras, combina esa información con las herramientas de cálculo de LRG y luego trabaja con un prestamista que domine estos productos en Central Texas. Con números claros y expectativas realistas, puedes aprovechar los nuevos límites sin sobrecargar tu presupuesto a largo plazo.
Referencias utilizadas
- Límites conformes 2026: Comunicado oficial de FHFA anunciando que el límite base para viviendas unifamiliares sube a 832,750 dólares en 2026. FHFA 2026 Conforming Loan Limits
- Mapa de límites por condado: Panel interactivo de FHFA para revisar límites conformes 2026 por condado y tipo de propiedad. FHFA Loan Limit Map
- Tablas de Fannie Mae: Documento de Fannie Mae resumiendo los montos máximos base 2026 por número de unidades. Fannie Mae Loan Limits
- Metodología FHA: Recursos que explican cómo HUD fija el piso FHA en 65% del límite conforme y el techo en 150%. Descripción general FHA 2026
- Búsqueda de límites FHA: Herramienta oficial de HUD para consultar límites FHA y GSE por estado, condado o área estadística. HUD FHA Mortgage Limits
- Derecho VA y límites: Página oficial de VA que explica derecho completo, derecho parcial y cuándo aplican límites de condado. VA Loan Limits & Entitlement
- Guía sobre derecho parcial: Circulares VA que describen cómo los prestamistas usan cuatro veces el derecho restante para estructurar préstamos VA sin enganche. VA Home Loan Circulars
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el límite convencional 2026 para una vivienda unifamiliar en San Antonio, Austin y Killeen?
Para 2026, el límite conforme base de una vivienda unifamiliar en condados estándar como Bexar, Travis y Bell es de 832,750 dólares. Cualquier préstamo convencional por debajo de esta cifra se considera conforme; montos superiores pasan a categoría jumbo con criterios de aprobación normalmente más estrictos.
¿Los límites convencionales 2026 son iguales en todo Texas?
La mayoría de los condados de Texas usan el límite conforme base, pero algunos condados de mayor costo pueden tener topes más altos. Debes verificar el límite específico de tu condado usando el mapa de límites de la FHFA o consultando con tu prestamista antes de fijar un rango de precios definitivo para tu compra.
¿Cómo se calculan los límites FHA 2026?
HUD fija los límites FHA como porcentaje de los límites conformes. El piso equivale al 65% del límite conforme base y el techo al 150% del máximo, creando un rango entre aproximadamente 541,288 y 1,249,125 dólares para viviendas unifamiliares. Cada condado recibe un tope dentro de ese intervalo según sus precios medianos de vivienda.
¿Los préstamos VA tienen límite en 2026?
Para Veteranos con derecho VA completo, no hay un límite práctico de préstamo en 2026; el máximo real depende de ingreso, crédito y tasación. Para quienes tienen derecho parcial, los límites de préstamo del condado se usan para calcular la parte garantizada por VA y cualquier enganche requerido por el prestamista en compras de mayor precio.
¿Qué diferencia hay entre un préstamo “conforming” y uno “jumbo”?
Un préstamo conforming está en o por debajo del límite de la FHFA para ese condado y es elegible para compra o garantía por Fannie Mae o Freddie Mac. Un préstamo jumbo excede ese tope, no puede venderse como conforming y suele implicar requisitos de crédito más estrictos, mayores reservas de efectivo y a veces tasas de interés más altas para el prestatario.
¿Cuándo entran en vigor los nuevos límites 2026?
Los límites conformes 2026 se aplican a préstamos entregados a Fannie Mae y Freddie Mac a partir del 1 de enero de 2026. Muchos prestamistas adoptan estos topes de forma anticipada a finales de 2025. Los límites FHA oficiales por condado y las guías VA actualizadas suelen publicarse cerca de fin de año, pero se aplican a préstamos originados en 2026.
¿Cambian los límites para propiedades de 2, 3 o 4 unidades?
Sí. Los límites conformes y FHA aumentan a medida que sube el número de unidades en la propiedad, de modo que dúplex, triplex y cuadruplex tienen topes más altos que una vivienda unifamiliar. Esto permite que compradores que ocupan una unidad y rentan las demás sigan usando productos residenciales en lugar de préstamos comerciales, siempre que cumplan los requisitos de ocupación.
¿Cómo puedo verificar el límite exacto de mi condado?
Para préstamos convencionales, puedes usar el mapa de límites de la FHFA o las tablas de Fannie Mae que detallan límites por condado. Para FHA, el sitio de HUD ofrece un buscador de “Mortgage Limits” que muestra topes por condado y tipo de unidad. Tu prestamista también debe poder confirmar estos valores en sus propias herramientas de suscripción.
¿Qué pasa si necesito pedir más del límite conforme 2026?
Si el monto del préstamo supera el límite conforme de tu condado para el tipo de propiedad, entras en un préstamo jumbo. Eso no significa que no puedas comprar, pero sí que la aprobación puede necesitar mejor crédito, más enganche y mayores reservas. En algunos casos, combinar más enganche o usar VA puede mantener tu préstamo por debajo de los límites conformes.
¿Cómo afectan los límites 2026 a mi estrategia de compra en Central Texas?
Los nuevos límites definen hasta dónde puedes llegar con productos convencionales, FHA o VA antes de que las reglas cambien. En San Antonio y Killeen, es probable que puedas mantenerte fácilmente dentro del rango conforme, mientras que en Austin necesitarás prestar mayor atención al tope. Integrar estos límites en tus cálculos de precio, enganche y pago mensual te ayuda a evitar sorpresas durante la suscripción.
