Scorecard de obra nueva | Comparar trato
Scorecard de Oferta para Nueva Construcción
Este scorecard te ayuda a comparar constructores e incentivos con la misma lógica, el mismo horizonte de tiempo y las mismas alertas de costos ocultos. Está hecho para compradores en San Antonio, Austin y Keller que quieren claridad antes de firmar o elegir mejoras.
Entradas
Nota de planificación: los incentivos se estructuran de formas distintas. Ingresa el valor en dólares que realmente esperas aprovechar, aunque sea para cierre o apoyo de tasa.
Costo real + alertas de costos ocultos
Ingresa valores y presiona “Calcular score”.
Este scorecard se enfoca en incentivos, mejoras, HOA, impuestos, plazo y garantía. Para principal e interés, usa la Calculadora de Pago Mensual para alinear trato y presupuesto.
Qué significa “costo real” aquí
- Créditos y buy down son beneficios, mejoras y primas son costos.
- HOA e impuestos se repiten y pueden cambiar el panorama.
- Plazo y garantía cambian el riesgo aunque el precio se parezca.
Por qué confunden los incentivos
- Los créditos pueden tener límites por prestamista o por concepto.
- Algunas ofertas mueven dinero entre cierre y apoyo de tasa.
- Comparar en dólares mantiene la comparación consistente.
Costos ocultos comunes
- El gasto en mejoras puede crecer en el design center.
- Las primas de lote pueden subir cuando se agotan fases.
- Plazos largos aumentan costos de espera y exposición de tasa.
Mejor forma de usarlo
- Ejecuta el scorecard por cada paquete que consideres.
- Usa el mismo horizonte para no mover la meta.
- Copia resultados antes de negociar o firmar.
Cómo comparar ofertas de nueva construcción sin adivinar
Esta sección trata de crear una base consistente para comparar constructores. Los paquetes de nueva construcción casi nunca cambian solo en un punto. Un constructor puede anunciar incentivos altos, otro puede empujar un buy down de tasa, y otro puede “incluir” características que después terminan siendo mejoras pagadas. Si comparas por marketing, negocias sin control. Si conviertes cada parte a las mismas unidades, puedes comparar opciones en San Antonio, Austin y Keller con disciplina y claridad.
- Convierte beneficios a dólares: Trata créditos y apoyo de tasa como valor en dólares utilizable, y compara paquetes con la misma medida.
- Separa lo único y lo recurrente: Mejoras, primas y créditos pasan una vez, pero HOA e impuestos se repiten y pueden pesar más.
- Usa un horizonte fijo: Elige uno, tres, cinco o siete años y evalúa todos los constructores con el mismo horizonte.
- Incluye riesgo del plazo: Construcciones largas generan costos de espera y exposición de tasa, y deben contarse como dinero real.
- Valora la garantía: Los términos de garantía no se ven en el precio, pero afectan riesgo y tranquilidad después del cierre.
Incentivos y buy down de tasa: lo que importa en la práctica
Esta sección trata de separar “ofrecido” de “utilizable”. Un incentivo solo vale si realmente lo puedes aplicar en tu transacción. Algunos créditos tienen límites por reglas del prestamista, por topes o por el afiliado que el constructor requiere. El buy down de tasa también varía, puede ser temporal o permanente, y el valor depende de tu estructura de préstamo. El scorecard resuelve esto pidiéndote un valor estimado en dólares, para mantener la comparación limpia.
- Confirma restricciones: Pregunta qué paga el crédito, si hay tope, y qué ocurre si el costo real es menor al crédito.
- Traduce buy down a dólares: Usa una hoja del prestamista para estimar valor y compararlo contra mejoras y primas.
- No cuentes dos veces: Si el mismo dinero sirve para cierre o tasa, corre escenarios separados y elige lo que te convenga.
- Vincula el trato al presupuesto: Después del scorecard, verifica tu pago con la Calculadora de Pago Mensual.
Presupuesto de mejoras y el problema del “upgrade creep”
Esta sección trata del error más común en nueva construcción: el presupuesto de mejoras se infla por decisiones pequeñas repetidas. El scorecard trata tu gasto planeado de mejoras como costo y lo compara contra incentivos y buy down. Si tus mejoras consumen la mayor parte de los beneficios, la oferta puede ser menos sólida de lo que parece, y tu plan de efectivo puede apretarse.
- Define un límite real: Elige un máximo antes de citas y úsalo como límite firme, no como una meta que se estira.
- Prioriza cambios estructurales: Gasta primero en lo difícil de cambiar después, y deja lo cosmético como opcional.
- Compara mejoras contra beneficios: Si mejoras superan beneficios, el “trato” puede estar financiando mejoras, no bajando costo.
- Protege reservas: Aunque el incentivo se vea fuerte, no vacíes ahorros. Confirma tu preparación con la Calculadora de Preparación.
HOA e impuestos: cuando la ubicación supera al incentivo
Esta sección trata de costos recurrentes que se acumulan. HOA e impuestos cambian por comunidad, y la diferencia puede volverse grande en pocos años. Muchos compradores comparan primero el incentivo, pero un menor costo mensual puede valer más que un crédito de una sola vez. El scorecard estima impuestos con una tasa de planificación según la zona elegida. Úsalo como base, y refina cuando tengas los datos exactos del contrato y la comunidad.
- Compara el costo mensual: HOA más impuestos estimados crea un total recurrente claro para comparar sin depender del marketing.
- Planea con cautela: Si no estás seguro, usa supuestos conservadores para no rebasar tu límite más adelante.
- Mantén consistencia: No cambies horizonte ni supuestos entre paquetes, así verás qué opción es realmente más barata.
- Alinea trato y estrategia: Cuando elijas constructor, prepara tu postura con el Offer Strength Builder.
Plazo y garantía: riesgo oculto que aparece después
Esta sección trata de control de riesgo. Un plazo largo puede generar renta en paralelo, almacenamiento y exposición a cambios de tasa. También puede crear presión si el cierre se mueve. La garantía es similar. No siempre se ve en el titular, pero cambia tu protección después de mudarte. El scorecard marca estos puntos para que no aceptes riesgo de largo plazo a cambio de un crédito corto.
- Incluye costo de traslape: Si pagarás renta mientras esperas, agrega el monto para tratar el plazo como dinero real.
- Planea variación de calendario: Plazos largos suelen moverse. Deja margen de tiempo y dinero para cambios pequeños.
- Evalúa proceso de garantía: La cobertura sirve si el proceso es claro, rápido y documentado por escrito.
- Revisión antes de firmar: Si hay varias alertas, manda el resumen por la página de contacto para revisión rápida.
Recordatorio operativo: este scorecard es para planificación y comparación. Verifica incentivos, HOA, garantía, y plazos con los documentos reales de tu contrato y comunidad.
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