Cuánta casa podemos pagar en San Antonio? Calculadora
En San Antonio, la asequibilidad depende del pago mensual total, no solo del precio de venta. Un punto de partida práctico es la regla 28/36: tratar de mantener los costos de vivienda cerca del 28 por ciento del ingreso mensual bruto, y la deuda mensual total cerca del 36 por ciento. El U.S. Census Bureau reporta un ingreso mediano del hogar de $62,917, lo que equivale a una meta de vivienda cercana a $1,468 al mes antes de incluir otras deudas. Con tasas fijas a 30 años en el rango bajo del 6 por ciento a mediados de diciembre de 2025, los impuestos y el seguro en Texas suelen ser el factor que define el rango real.
Qué cubre esta guía
Esta guía explica la regla 28/36, qué cuenta como deuda y como costo de vivienda, y cómo convertir un límite mensual en un precio de compra realista en San Antonio usando impuestos, seguro y cuotas de HOA.
- Cómo calcular tu DTI y aplicar los límites del 28 por ciento y 36 por ciento.
- Qué suele incluir el costo de vivienda: capital, interés, impuestos, seguro y HOA.
- Por qué los impuestos de propiedad en Texas pueden cambiar tu rango más de lo esperado.
- Una calculadora lista para pegar en un módulo de código de Squarespace.
Para quién es
Para compradores en San Antonio que quieren un presupuesto claro antes de ver casas, incluyendo compradores por primera vez, compradores que suben de nivel, y hogares Veteran y Military comparando VA, FHA y opciones convencionales.
- Personas que necesitan un límite de pago que aún permita ahorro y fondo de emergencia.
- Hogares con préstamos estudiantiles o de auto que pueden reducir el límite del 36 por ciento.
- Compradores por reubicación que requieren claridad rápida para tomar decisiones.
Un ancla de asequibilidad para San Antonio
La regla 28/36 es una herramienta de planeación, no una promesa del prestamista. Úsala para fijar un rango seguro y luego valida con preaprobación y estimaciones reales de escrow.
- Base de ingreso mediano: $62,917 al año es cerca de $5,243 brutos al mes.
- Meta del 28 por ciento: cerca de $1,468 al mes para el costo total de vivienda.
- Límite del 36 por ciento: cerca de $1,888 al mes para vivienda más otras deudas.
- Chequeo real: impuestos, seguro y HOA pueden reducir lo disponible para capital e interés.
Recursos oficiales y herramientas recomendadas
Empieza con definiciones oficiales y luego corre escenarios con supuestos locales de impuestos y seguro para alinear tu búsqueda con una cifra sostenible.
- Definición de DTI: cómo calcular deuda a ingreso (CFPB DTI).
- Conceptos de asequibilidad: guía de proporciones front end y back end (FDIC Money Smart).
- Contexto de tasas: promedios semanales para tasa fija a 30 años (Freddie Mac PMMS).
- Base de ingresos: tabla de ingreso mediano de San Antonio (Census QuickFacts).
- Homestead: proceso local para presentar en línea (BCAD Homestead).
- Herramientas LRG: corre escenarios con calculadoras (Calculadora de hipoteca y Calculadora de asequibilidad).
Preguntas comunes que responde esta guía
¿El 28 por ciento incluye impuestos y seguro?
Sí. Para planeación, el 28 por ciento normalmente se refiere al costo total de vivienda, incluyendo capital, interés, impuestos, seguro y a menudo HOA si aplica.
Si tengo préstamos estudiantiles, ¿qué importa más, 28 por ciento o 36 por ciento?
Usa el que produzca el límite de vivienda más bajo. Si tus otras deudas son relevantes, el 36 por ciento suele ser el factor limitante porque incluye vivienda y deuda mensual.
¿Cómo convierto un límite mensual en un precio de casa en San Antonio?
Trabaja hacia atrás desde el límite mensual, resta impuestos, seguro, HOA y cualquier seguro hipotecario, y luego resuelve el pago del préstamo con tu tasa y plazo. Usa la calculadora de abajo para hacerlo rápido.
Puntos Clave
- Empieza con un límite de pago mensual y calcula el precio hacia atrás, no al revés.
- La regla 28/36 es una base de planeación, no una aprobación garantizada.
- Los impuestos de propiedad en Texas pueden sumar cientos al mes, así que estima escrow temprano.
- Usa el menor entre el 28 por ciento y el 36 por ciento como tu guardrail.
- Pago inicial, crédito y reservas suelen ayudar más que cambios pequeños en la tasa.
- Cotiza seguro y confirma HOA antes de fijar tu rango de pago cómodo.
La regla 28/36 explicada para compradores en San Antonio
La regla 28/36 es un método de presupuesto que ayuda a estimar un rango de pago mensual antes de solicitar un préstamo. Se basa en DTI, que es la deuda mensual total dividida entre el ingreso mensual bruto, como lo define el CFPB. En la práctica, te ayuda a fijar un límite que ya incluye impuestos y seguro para evitar sorpresas.
- Meta del 28 por ciento: planea el costo total de vivienda, incluyendo capital, interés, impuestos, seguro y HOA si aplica.
- Límite del 36 por ciento: planea vivienda más auto, préstamos estudiantiles, tarjetas y otras deudas mensuales.
- Usa el menor: el límite que deje el pago de vivienda más bajo es tu base más segura.
- Paso de ejecución: valida el cálculo con preaprobación y estimaciones reales de escrow.
Tabla rápida de límites para planeación
Esta tabla convierte ingreso anual en metas mensuales para revisar un pago antes de ver casas. Úsala como punto de partida y luego ajusta con tus deudas reales, impuestos y cotizaciones de seguro. Si quieres un flujo local más rápido, empieza en casas en venta en San Antonio y filtra por pago mensual, no solo por precio.
| Ingreso anual bruto | Ingreso mensual bruto | 28 por ciento vivienda | 36 por ciento deuda total |
|---|---|---|---|
| $60,000 | $5,000 | $1,400 | $1,800 |
| $75,000 | $6,250 | $1,750 | $2,250 |
| $90,000 | $7,500 | $2,100 | $2,700 |
| $110,000 | $9,167 | $2,567 | $3,300 |
| $140,000 | $11,667 | $3,267 | $4,200 |
San Antonio: por qué impuestos y seguro cambian el rango
En Texas, el pago mensual suele estar impulsado por impuestos de propiedad y seguro tanto como por la hipoteca. Dos casas con el mismo precio pueden tener pagos distintos por tasas de impuestos por distrito escolar y primas de seguro por riesgos y costo de reconstrucción. Antes de fijar un rango, corre un escenario completo con impuestos, seguro y HOA.
- Impuestos por ubicación: la tasa efectiva cambia por jurisdicción, así que revisa la dirección exacta, no un promedio.
- Seguro variable: la prima puede cambiar el escrow y el pago, especialmente por techo y reclamos previos.
- HOA reduce el margen: una HOA de $250 al mes baja lo disponible para capital e interés.
- Reservas protegen: un pago cómodo deja espacio para mantenimiento, servicios y ahorro.
Nota: la tabla de abajo es un ejemplo con supuestos, no una cotización. Confirma con prestamista y aseguradora.
| Precio de casa | Capital e interés | Impuestos | Seguro | Total estimado |
|---|---|---|---|---|
| $200,000 | $1,165 | $375 | $200 | $1,740 |
| $250,000 | $1,456 | $469 | $200 | $2,125 |
| $300,000 | $1,747 | $563 | $200 | $2,510 |
| $350,000 | $2,039 | $656 | $200 | $2,895 |
Flujo simple para fijar tu límite sin adivinar
Este es el orden de ejecución para mantener la búsqueda alineada con la realidad. Primero define el límite mensual con la regla 28/36, resta impuestos, seguro, HOA y seguro hipotecario, y luego resuelve el pago del préstamo. Puedes correr escenarios en la Calculadora de hipoteca y validar rango con la Calculadora de asequibilidad.
- Define el límite: calcula la meta del 28 por ciento y el límite del 36 por ciento, y usa el menor para vivienda.
- Resta escrow: estima impuestos, seguro, HOA y seguro hipotecario para ver lo disponible para capital e interés.
- Prueba estrés: vuelve a correr el cálculo con una tasa y un seguro un poco más altos.
- Bloquea ejecución: busca preaprobación y confirma opciones en Opciones de financiamiento.
Calculadora de asequibilidad para San Antonio
Esta calculadora estima un límite conservador usando la regla 28/36 y luego resuelve un precio máximo con tasa, pago inicial y supuestos de escrow. Es para planeación y educación, no para underwriting. Si quieres apoyo con impuestos por zona y estrategia, habla con un agente de LRG.
Referencias Usadas
Preguntas Frecuentes
¿Qué es la regla 28/36 para hipotecas?
La regla 28/36 es una guía de presupuesto que sugiere mantener el costo total de vivienda cerca del 28 por ciento del ingreso mensual bruto y la deuda mensual total cerca del 36 por ciento. Sirve para fijar un límite de pago antes de buscar casa.
¿El 28 por ciento incluye impuestos y seguro?
Sí. Para planeación, el 28 por ciento suele incluir capital, interés, impuestos y seguro de vivienda. Si hay HOA, también debes incluir ese costo mensual para que el límite refleje tu obligación real.
¿Qué deudas cuentan para el límite del 36 por ciento?
El 36 por ciento normalmente incluye vivienda más deudas mensuales como auto, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, préstamos personales, manutención y otras obligaciones reportadas al prestamista. Servicios y alimentos no se cuentan como deuda.
¿Puedo calificar si mi DTI es mayor al 36 por ciento?
A veces sí. Algunos programas permiten proporciones más altas según crédito, reservas, pago inicial y factores compensatorios, pero una proporción alta puede aumentar riesgo y reducir comodidad. Usa la regla como base segura y valida con un prestamista.
¿Por qué los impuestos de propiedad en Texas cambian tanto la asequibilidad?
En muchas zonas de Texas, los impuestos de propiedad son una parte grande del pago mensual porque se incluyen en el escrow. Una tasa más alta o un valor tasado más alto puede agregar cientos al mes y reducir lo disponible para la hipoteca.
¿Cómo afecta el homestead exemption al pago mensual?
El homestead exemption puede reducir el valor sujeto a impuestos y bajar la parte de impuestos dentro del pago mensual con escrow. El ahorro exacto depende de tus unidades impositivas y elegibilidad, así que confirma con tu appraisal district.
¿Los préstamos VA cambian el cálculo de asequibilidad?
Los préstamos VA pueden reducir el efectivo inicial porque muchos compradores elegibles pueden comprar con poco o cero pago inicial, pero impuestos y seguro siguen aplicando. Aun así conviene fijar un límite mensual estable para proteger tu presupuesto.
¿Qué pago inicial hace la mayor diferencia?
Un pago inicial más alto reduce el monto del préstamo y el pago de capital e interés, y puede reducir o eliminar seguro hipotecario. En mercados con impuestos altos, aún debes presupuestar impuestos y seguro, que seguirán existiendo aunque el pago inicial sea mayor.
¿Qué tan precisas son las calculadoras de asequibilidad en línea?
Son útiles para planeación, pero la precisión depende de los supuestos sobre impuestos, seguro, HOA y seguro hipotecario. El resultado más confiable viene de usar impuestos por dirección y una cotización real de seguro, y luego validar con preaprobación.
¿Cuál es la forma más rápida de conocer mi presupuesto real antes de ver casas?
Combina un límite conservador con estimaciones reales de impuestos, seguro y HOA, y obtén preaprobación. Esto evita visitas innecesarias y hace tus ofertas más fuertes porque puedes actuar con confianza cuando aparezca la casa correcta.
